不動産活用コラム

【不動産信託】運用の流れと必要な手続きを解説

不動産投資と言えば、保有する不動産を自身で管理・運用をして家賃収入で利益を得るという方法が一般的です。

一方、「不動産信託」は所有者が信託銀行等に不動産を預け、管理・運用を委託する仕組みを指します。不動産信託は経験や知識のない初心者でも始めやすく、相続対策としても有効なため「利益を生む財産にしたい」と考えている方にはおすすめです。

この記事では不動産信託を始めるための流れや必要となる手続きを不動産運用のプロであるよろずや不動産がご紹介します。

Contents

【土地・建物別】不動産信託で資産運用する流れ

不動産信託を運用する流れを土地と建物別に解説します。

建築を含めた新規の不動産事業を行う場合、委託者は受託者に対して土地を信託します。

もしご自身が委託者兼受託者になる場合は信託受益権を取得してください。受託者から信託配当を受け取り、信託報酬を受託者に支払うことで資産が運用されます。

すでにある既存の建物を信託する場合も、土地を信託する場合と同様、委託者は受託者に対して建物を信託します。加えて建物の場合は「建物賃貸契約」や「建物管理委託契約」などを結びます。

基本的に委託者は提案内容に同意することで、その後の運用は受託者である信託会社が対応してくれます。信託配当の流れも土地と同様で、受託者から信託配当を受け取り、信託報酬を受託者に支払うことで資産が運用されます。

不動産信託の信託期間は10年〜30年程が一般的です。契約期間が終了すると、信託した土地や建物がもとの所有者である委託者のもとに返還されます。

また信託受益権を売却することでも契約の解除が可能です。

本来、不動産の売買には不動産取得税、登録免許税、印紙税などの税金が発生しますが、信託受益権の売却にはこのような税金がかからないことも大きなポイントです。

不動産信託には、「所有権移転登記」と「信託登記」の2種類の登記が必要です。土地や建物に対する詳細情報や所有者情報などを登録する手続きのため、不動産信託をする場合は以下のような手続きが必要になります。

「所有権移転登記」とは、不動産を売買したり、相続や贈与により不動産の所有権が移転したりする際に必要な手続きです。不動産信託の場合も同様で所有権が所有者である委託者から物件を管理する受託者へ変更になるため所有権移転登記を行います。

所有権移転登記が完了したら続いて信託登記を行います。信託登記とは不動産の所有者を受託者に変更する登記のことです。

信託目録として委託者、受託者、受益者それぞれの個人情報の他、不動産の管理方法や契約内容のような信託条項などが記載されます。

なお、登記手続きには、固定資産評価証明書、登記済証（登記識別情報）、不動産権利書など、さまざまな関連書類をそろえなければなりません。委託者および受託者ごとに準備する書類が異なるため、事前に確認して漏れがないようにチェックしましょう。

不動産信託の登録をすすめる際には、登録免許税、印紙税、専門家への報酬などさまざまな費用が発生します。

所有権移転分は非課税ですが、信託分は土地（固定資産税評価額の0.3%）と建物（固定資産税評価額の0.4%）それぞれに対してかかります。

印紙税については信託契約書に貼付するため印紙代が200円必要です。

不動産信託契約を弁護士や司法書士などに依頼する場合は、専門家への報酬として一定の金額がかかります。報酬額は一律には定められていないため、物件の規模や契約条件などにより変わりますが、一般的には10万円前後が基準になるでしょう。

不動産信託は専門用語や必要な手続きがたくさんあるため、とても難しそうなイメージを抱いてしまうかもしれません。

しかし、適切な専門家に依頼して不動産信託の登録を済ませることで、その後の不動産経営は受託者にほぼ一任できます。

所有している不動産の活用方法を迷っている方にとっては有力な選択肢の一つです。

よろずや不動産は不動産活用のプロとして不動産信託に関する最適なご提案を実現します。お困りの方はよろずや不動産までご相談ください。