こんにちは！よろずや不動産です。

 

不動産を購入するには、さまざまな初期費用がかかります。

 

不動産の購入時にかかる初期費用としては、仲介会社へ支払う仲介手数料、金融機関へ支払う保証料や事務手数料、火災保険料や地震保険料のような各種保険料などが必要です。

 

それ以外にも不動産取得税、印紙税、登録免許税のように、普段はあまり聞きなじみのない名前の税金が課せられます。

 

この記事では『登録免許税』の概要を中心に、仕組みや軽減措置について不動産のプロであるよろずや不動産が解説します。

 

登録免許税の基礎知識

 

不動産を売買するときは、不動産登記の手続きが必要です。

 

そして、登録免許税は不動産登記の手続きにともない国に納めるための税金のことで、登録免許税法により定められています。

 

まずは、登録免許税の役割がイメージしやすくなるよう不動産登記の仕組みについて理解を深めていきましょう。

 

不動産登記の仕組みについて

不動産登記を申請することで、所有者は第三者に対して不動産に対する自身の所有権を主張できるようになります。これを『対抗力』といいます。

 

不動産登記情報は不動産登記簿（全部事項証明書）より確認できます。

 

具体的には「建物の所在地や構造はどうなっているのか？」「築年数はどのくらい経過しているのか？」「所有権は誰のものなのか？」「どこの金融機関から融資を受けているのか？」のような情報が記載されています。

 

不動産登記の申請は自分で対応することもできますが、基本的には司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。

 

なお、相続や贈与により財産を譲り受けたり、個人から法人に所有権を移したりする場合にも不動産登記が必要であり、自分が保有している不動産であっても、住宅ローンの完済により抵当権がなくなる場合は、抵当権の抹消登記もしなければいけません。

 

登録免許税と登記費用の違い

登録免許税は不動産登記を申請するために課せられる税金のことを指します。

 

登記費用とは、司法書士に登記代行を依頼する場合にかかる費用のことです。印紙税や代行手数料などの報酬金額を含めた額が登録免許税と別途かかります。

 

登録免許税の計算方法

 

登録免許税は土地や建物ごとの評価額に対して、それぞれの税率を適用することで算出します。

固定資産税評価額による計算

不動産には公示価格や路線価のようにさまざまな価格が設定されていますが、登録免許税を計算するには『固定資産税評価額』を基準とします。

 

固定資産税評価額は固定資産税や不動産取得税の計算に用いられる評価額で、3年ごとに各市町村により設定されます。

 

一般的な目安としては以下の通りです。

 

・土地の評価額 市場での取引価格（公示価格）の70%ほど

・中古物件の評価額 再建築価格の50%〜70%ほど

・新築物件の評価額 請負工事金額の50～60％ほど

 

ただし、土地の場合は場所や形状など、建物の場合は築年数や構造などにより評価額が変わることもあります。

 

また、もし建築途中の物件や新築物件のようにまだ固定資産税課税台帳に登録されていない建物の場合は課税標準価格を基準とすることもあります。

 

登録免許税の具体的な税率

それぞれの登録免許税の計算方法は以下の通りです。

 

・所有権移転登記（土地） 評価額×2.0％

・所有権移転登記（中古物件） 評価額×2.0％

・所有権保存登記（新築物件） 評価額×0.4％

・抵当権設定登記（住宅ローン） 借入額×0.4％

 

土地の登記を『所有権移転登記』、新築物件の登記を『住宅用家屋所有権保存登記』、中古物件の登記を『住宅用家屋所有権移転登記』と呼びます。

 

また、金融機関から住宅ローンを借り入れる場合は『抵当権設定登記』も必要です。

 

基本的に不動産を購入する場合、土地および建物の購入と住宅ローンの借り入れが同じタイミングで行われるため、それぞれの登記がセットで必要となることをおさえておきましょう。

 

軽減措置のポイントは？

 

居住用のマイホームを購入する場合、特定の条件を満たすことで登録免許税の軽減措置を受けることができます。

 

ただし、店舗や事業所のような併用住宅の場合は住宅部分の面積が全体の90%以上である必要があります。

 

また、賃貸用のアパートなど軽減措置は対象外であり、相続や贈与により受け取った不動産に対しては軽減措置は適用されないため、注意しましょう。

 

土地の軽減措置

2021年3月31日までに登記申請することで、税率が以下のように軽減されます。

 

・土地の軽減措置 2.0%→1.5%

 

土地の軽減措置については面積や形状による適用条件はありません。

 

建物の軽減措置

2022年3月31日までに登記申請することで、税率が以下のように軽減されます。

 

・中古物件の軽減措置 2.0%→0.3%

・新築物件の軽減措置 0.4%→0.15%

 

建物の軽減措置については『登記簿上の床面積が50㎡以上』であることが条件です。

 

また、中古物件の場合、木造戸建てであれば築20年以内、マンションのような耐火建築物であれば築25年以内でなければなりませんが、新耐震基準の要件を満たしていれば築年数を超過していても軽減措置が適応されます。

 

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅であれば、さらに0.1%〜0.2%にまで適用税率が下がります。

 

住宅ローン抵当権の軽減措置

建物同様、2022年3月31日までに登記申請することで、税率が以下のように軽減されます。

 

・抵当権設定の軽減措置 0.4%→0.1%

 

住宅ローン抵当権の軽減措置については融資額や融資期間による適用条件はありません。

 

住宅購入にともなうその他の制度

居住用のマイホームを購入する場合は、登録免許税の軽減措置の他にも『住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）』や『すまい給付金』のようなお得な制度がありますので、この辺りについても、制度の概要を理解しておくことをおすすめします。

 

登録免許税の納付方法と注意点

 

登録免許税は不動産の決済手続き後、登記手続きを行うタイミングで納めることになりますが、実際には代理申請を依頼する司法書士に対して事前に支払います。

 

一般的に不動産の決済手続きは、平日の午前中に行われ、その後、法務局が開いている時間帯に、所有権の登記手続きをしなければいけません。

 

決済手続きに欠かせない不動産の売買にともなう入金処理や出金処理がスムーズに進まないと、その後の登記手続きのスケジュールにも大きな影響を与えます。

 

最近だとインターネットによる入金手続きも増えてきていますが、必要となるパスワードなどの情報をしっかり把握し、手続きに必要となる持ち物も忘れないように気をつけましょう。

 

不動産登記は専門家に相談しよう

 

登録免許税の仕組みや計算方法を理解することで、決済やその後の登記手続きをスムーズに進められますし、自分が負担するお金の役割も分かります。

 

ですが、不動産登記はいろいろな専門知識が求められるうえに、ミスの許されない正確な対応が求められます。そのため、素人が不動産登記の仕組みを全て理解して、自分で申請を進めることは、あまり現実的ではありません。

 

無理に自分一人で抱え込まずに、なるべく司法書士のような専門家に依頼するか、不動産会社や金融機関に相談するなどして、安心して不動産売買を進めていきましょう。

 

まずは、中立性があり、専門知識を持っているよろずや不動産へご相談ください。

 

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