不動産活用コラム

「借地権付き住宅」とは、借りた土地の上に建てた住宅のことを指します。土地が自分のものでなく地主との対応が必要になるので、空き家になったときには悩むことがあるかもしれません。

借地権付きの住宅は売却できるのでしょうか？　特に借地権付き空き家を相続することになった場合などに知っておきたい知識ですよね。

今回は、借地権付き住宅の概要やその売却方法などについて解説します。

 

借地権とは？

 

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を意味します。

「第3者から土地を借りて地代を支払い、借りた土地（借地）の上に建物を建てる権利」ということです。

借地権には借地借家法に基づくものと、民法に基づくものがあります。ここでは借地借家法に基づくものについて解説しますが、土地を人に貸す場合、地主の権利を「底地権」と呼び、地主が持つ所有権の一部は、借りた人（借地人）に「借地権」の形で渡ります。

 

借地権の3つの種類を知っておこう

 

借地権は、「旧借地権」と、借地借家法で定められた「普通借地権」「定期借地権」の主に３つがあります。以下にそれぞれの内容を説明します。

 

旧借地権

 契約期限は建物の構造により決まっていますが、更新すれば期限を延長して借りることができます。契約期間は、木造等の非堅固建物は存続期間が30年、最低機関が20年、更新後の期間が20年、鉄骨造・鉄筋コンクリート造の堅固建物は存続期間が60年、最低機関が30年、更新後の期間が30年です。

 

普通借地権
定められた契約期限を更新することによって、期限を延長して借りることができます。期間は構造には関係なく、 存続期間は30年、更新なら1回目は20年、以降は10年です。

 

定期借地権

定期借地権とは1992年8月に施行された借地借家法に規定される借地権の一種で、他の借地権との違いは更新ができないことです。存続期間が50年以上で、契約終了後、更地にして地主に返還するルールがあります。

 

借地権付き建物のメリットとデメリットは？

 

借地権付き建物にはメリット、デメリットがあります。

メリットについては以下の２つになります。

 

購入費用が割安　　　
土地の所有者である借地人が所有する土地に建物を建てる場合、建物の所有者は土地を買う必要がなくなります。そのため、建物を所有するための初期費用が低く済むため、購入時の経済的負担を軽減できます。

 

固定資産税が不要
土地の所有権が借地人にあるため、固定資産税の支払いなどの手続きを建物の所有者が行う必要がありません。税金にかかる費用や支払いの手間などを省くことができます。

デメリットについては、以下の3つがあります。

 

地主との契約が必要

借地権付き建物を所有する場合、土地の所有者である借地人との契約が必要です。土地の所有権と建物の所有権が分離しているため、土地の権利関係が複雑になり、建物の改装や売却など変更を行いたい場合、地主の承諾が必要です。

 

土地の借地期間が限定される
借地契約書には、土地の借地期間が定められているので、借地期間が終了すると、土地の所有権が借地人に戻り、建物の所有者は土地を失うことになります。そのため、借地期間に対するリスクを考慮する必要があります。

 

銀行の融資を受けにくくなる可能性がある

借地権付きの物件は、他人から借りている土地に建物を建てることになるため、所有権を持っている物件と比較すると、銀行の担保評価が低くなるというデメリットがあります。そのため、住宅ローンなどの銀行からの融資が受けづらくなる可能性もあります。

 

借地権付き空き家を売る方法とは

 

借地権付き住宅が長年空き家になりそうな場合などは、まず売りたいと考えることでしょう。こういった借地権付き空き家を売る方法を以下に紹介します。

 

借地権を地主に売る

借地権を売りたいと思ったら、コミュニケーションが取れそうな場合はまずは地主さんに直接借地権の売却を相談してみましょう。地主さんと借地人さんが直接会って、売買の価格や引き渡し条件などを調整します。交渉が難しい場合は、不動産会社に仲介をお願いしましょう。双方に確認したいことや、譲れない条件などをまとめて不動産会社に伝えます。

借地権の売買にあたっては、借地上の建物をどうするかがポイントです。建物を壊すタイミングを慎重に見極めるか、もしくは借地上の建物を壊さずに、地主に引き渡しましょう。地主からすると土地に適用できる権利が全てそろうことで、不動産取引も比較的簡単にできるようになるというメリットがあります。全ての権利ごと土地を売却すれば、利益は高くなります。

 

借地権を第3者に売る

借地権を地主以外の第3者に売ることも一つのやり方です。借地権の売却先には制限がないので、個人・法人・業者買取など様々な選択肢から選ぶことができます。

第3者に借地権を売る際は地主の許可を得た上で、承諾料として借地権の価値の10％を地主に支払うのが一般的です。

 

等価交換後に売却する

地主と話し合い、土地、あるいは土地の一部と交換、または足りない分を負担することで、敷地をいったん購入してから売却するという方法です。

つまり借主が所有する借地権と、地主の底地の価値が同じになるように交換（等価交換）をして、それぞれが所有権を持ち売却する方法もあります。

十分な広さの土地がある借地権付き空き家の場合におすすめできる方法です。

借地権付き、という条件がなくなることで売れやすくなりますので、地主との関係性も良好であれば、等価交換後の売却も考えてみるのも一つの方法です。

等価交換で所有権を取得すると、地主の承諾なしで売却が可能になりますが、地主との交渉、土地の測量などに手間や費用を要しますので注意してください。

 

まとめ

 

借地権付き空き家は売却が可能ですが、権利関係が複雑であることから、売却しようとしても一般の買い手が現れづらい傾向があります。特に、前述の定期借地権付き建物を相続した場合などは、期間の更新が認められないため普通の相続手続きよりも複雑になるかもしれません。

借地権付き住宅の売却の買い手で地主さんとの交渉が必要になってきますが、コミュニケーションがうまくいかないケースもありますので、一度不動産会社に相談するのもおすすめです。

よろず屋不動産は相続不動産を得意とした不動産の問題解決のプロフェッショナルです。借地権付き空き家のお困りごとがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。